Tokyo : La réalité des 100 millions de yens. Comment le rêve d'accession à la propriété s'est envolé
La réalité des 100 millions de yens à Tokyo : comment le rêve d'être propriétaire s'est évanoui
Les prix de l'immobilier s'envolent de 20 % alors que les investisseurs étrangers, l'offre limitée et les salaires stagnants divisent Tokyo en deux mondes.
TOKYO — En parcourant les forums en ligne japonais, une phrase revient sans cesse : « Mou shomin wa kaenai. » Traduction ? « Les gens ordinaires ne peuvent plus acheter. »
Ils parlent du marché immobilier de Tokyo, où l'inimaginable est devenu monnaie courante. Rien qu'au premier semestre 2025, le prix moyen d'un appartement neuf dans les 23 arrondissements de Tokyo a atteint 133,09 millions de yens. C'est plus de 20 % de plus que l'année dernière. Encore plus choquant : 16 % des ventes d'appartements anciens dépassent désormais les 100 millions de yens. Il y a dix ans, un tel prix était réservé aux ultra-riches.
Dans des quartiers comme Minato et Chiyoda, plus de la moitié des ventes d'appartements anciens franchissent la barre des 100 millions de yens. Ce qui était autrefois rare est maintenant la nouvelle norme.
Mais ce n'est pas seulement l'histoire d'un immobilier cher. C'est celle d'un changement plus profond – une ville remodelée par l'argent étranger, la rareté des terrains et une banque centrale qui a maintenu des coûts d'emprunt bas. Le résultat ? Une ville divisée : un Tokyo pour les riches, un autre pour tous les autres.
Les chiffres ne mentent pas
Tout augmente, sauf les salaires. Les appartements anciens ont bondi de 12 à 13 % d'une année sur l'autre jusqu'à mi-2025. Les prix des terrains ont grimpé de 7,7 %, marquant 13 années consécutives d'augmentations. Les terrains résidentiels ont augmenté de 5,6 %, tandis que les terrains commerciaux ont flambé de 11,2 %, le plus grand bond en 30 ans.
Les loyers grimpent aussi rapidement. Ils ont augmenté de 8,2 % d'une année sur l'autre, atteignant 4 630 yens par mètre carré. Chaque quartier, de Shinjuku à Setagaya, a connu des hausses de loyer.
La décision de la Banque du Japon, en octobre, de maintenir les taux d'intérêt à 0,5 % – malgré les pressions internes pour les augmenter – signifie que les taux réels restent négatifs. Les prêts hypothécaires restent bon marché pour ceux qui peuvent se le permettre.
Les analystes estiment que nous ne sommes pas encore à la fin du boom. « Ce n'est pas la phase de ralentissement », a noté un rapport de marché. « Nous sommes encore en train de déterminer où se trouve le plafond, mais avec moins de transactions. »
Afflux de capitaux étrangers
Derrière l'envolée des prix se cache une vague d'investissements étrangers. En 2024 et 2025, Tokyo s'est classée en tête des marchés immobiliers mondiaux, attirant plus de 10 billions de yens en transactions. La faiblesse du yen – environ 151 yens pour un dollar – a donné à Tokyo l'apparence d'un magasin de luxe discount pour les investisseurs asiatiques, en particulier de Chine et d'Asie du Sud-Est.
Les achats de propriétés de luxe par des acheteurs étrangers ont bondi de 24 % début 2025. Sur X (anciennement Twitter), des groupes d'investisseurs vantent les « Tokyo Prime Assets Forums », présentant la ville comme une opportunité unique en son genre. Un message populaire l'a résumé sans détour : « Le centre de Tokyo est désormais hors de portée pour les salariés. L'écart entre les propriétaires et les non-propriétaires explose. »
Les problèmes internes s'accumulent. Les pénuries de main-d'œuvre et l'augmentation des coûts des matériaux ont doublé les dépenses de construction en quelques années seulement. L'acier à lui seul a augmenté de 15 %. Parallèlement, l'offre d'appartements neufs dans les 23 arrondissements de la ville a chuté de 11 % début 2025, avec seulement environ 3 000 nouvelles unités mises sur le marché. Les zones privilégiées sont contraintes par les limites de zonage et des terrains qui ne peuvent tout simplement pas être réaménagés.
Le coût humain du boom tokyoïte
La frustration est palpable dans les communautés en ligne japonaises. Sur 5channel, des utilisateurs publient des annonces d'appartements de 70 mètres carrés affichés à 150 millions de yens – le double de leur prix d'il y a seulement trois ans. Sur le subreddit r/JapanFinance de Reddit, les gens suivent l'augmentation de 45 % des maisons individuelles dans les 23 arrondissements de la ville en cinq ans. Ils affirment que les derniers endroits abordables à l'intérieur de la ligne Yamanote ont disparu pour la plupart des familles de la classe moyenne.
Les chiffres dressent un tableau encore plus sombre. Le rapport prix/revenu à Tokyo s'élève désormais à 12 fois le revenu moyen, bien au-delà de la norme mondiale de huit. Pour rendre les logements à nouveau « abordables », les prix devraient chuter de près de 40 % – une correction que peu croient probable.
Alors, que reste-t-il aux familles ? Beaucoup réduisent leur taille de logement, s'éloignent de la ville ou renoncent entièrement à la propriété. Les banlieues comme Saitama et Chiba connaissent leurs propres mini-booms, avec des prix grimpant de 7 à 8 % alors que les résidents de Tokyo, dont les prix sont trop élevés, fuient vers l'extérieur.
Un analyste a résumé la situation : « Même avec des taux hypothécaires légèrement plus élevés, l'offre limitée et la demande implacable maintiennent les prix élevés au centre de Tokyo. Les gens sont contraints de louer – ou de partir. »
Nouvelles tours, vieux problèmes
Un soulagement pourrait être à l'horizon, mais il progresse à pas de tortue. Environ 112 tours de grande hauteur – soit environ 48 000 unités – devraient être achevées dans tout Tokyo à partir de 2025. Cela semble prometteur, mais voici le hic : la plupart de ces unités se trouvent dans des zones de luxe, et leurs prix sont bien supérieurs à ce que les familles moyennes peuvent se permettre.
Politiquement, la réponse a été tiède. La Première ministre Sanae Takaichi, qui a pris ses fonctions en octobre 2025, a évoqué le « rééquilibrage » de l'immobilier et la possibilité de freiner la propriété étrangère. Mais jusqu'à présent, ce ne sont que des paroles. Pas de politiques fermes, pas de plafonnement, pas de nouvelles taxes – rien qui ne change la trajectoire du marché.
La Banque du Japon, quant à elle, fait face à une pression croissante pour augmenter à nouveau les taux. Deux membres du conseil ont déjà plaidé pour une hausse à 0,75 %. Le gouverneur Kazuo Ueda a laissé entendre que décembre ou janvier pourrait apporter des mesures – si les données salariales le justifient. Même dans ce cas, une légère augmentation des taux pourrait freiner l'activité, mais il est peu probable qu'elle réduise les prix dans les quartiers riches dominés par les acheteurs en espèces.
Une ville divisée
Le marché du logement de Tokyo n'est pas une bulle prête à éclater. C'est une nouvelle réalité. Les 10 % des ménages les plus riches empochent 80 % des gains immobiliers, tandis que tous les autres sont laissés pour compte. Les analystes estiment que d'ici 2030, les familles qui ont acheté des logements en 2020 pourraient voir leurs actifs s'envoler à 1,5 milliard de yens ou plus grâce aux gains immobiliers et boursiers. Ceux qui n'ont pas acheté ? Ils continueront de courir après des loyers en hausse avec des salaires stagnants.
Ce changement va au-delà de l'économie – il remodèle la société. Le taux de natalité déjà faible du Japon, de seulement 1,2 à l'échelle nationale, pourrait encore chuter à mesure que les jeunes couples abandonnent l'espoir de posséder des logements familiaux. Certains quittent complètement la ville, cherchant des options plus abordables dans les banlieues ou les petites villes, tandis que le centre de Tokyo se transforme en une enclave pour les riches et les locataires d'entreprise.
Pour l'instant, cette barre des 100 millions de yens représente plus qu'un chiffre. C'est un symbole de la transformation de Tokyo – une ville où les prix extraordinaires sont devenus ordinaires, et où une génération entière est contrainte de redéfinir ce que signifie réellement « chez soi ».