Les taux immobiliers américains chutent à 6,81% au milieu d'une offre de logements croissante, marquant leur troisième baisse hebdomadaire
Les taux hypothécaires reculent, signalant un point d'inflexion du marché alors que l'offre de logements explose
La baisse des taux coïncide avec des changements sur le marché obligataire, mais la crise de l'abordabilité persiste
Dans un mouvement subtil mais significatif pour le paysage immobilier américain, les taux hypothécaires ont reculé pour la troisième semaine consécutive, le taux fixe de référence sur 30 ans s'établissant à 6,81 % au 18 juin 2025. Cette baisse, qui ramène les taux à leur niveau le plus bas depuis la mi-mai, intervient dans un contexte d'augmentation de l'offre de logements et de demande fluctuante, suggérant que le marché pourrait approcher un point d'inflexion après des années de difficultés d'abordabilité.
Le léger recul des taux offre un aperçu de l'interaction complexe des forces économiques qui remodèlent le marché immobilier résidentiel. Bien que le taux fixe sur 30 ans ait légèrement diminué, passant de 6,84 % la semaine dernière, il reste à peine inférieur aux 6,87 % enregistrés il y a un an – une maigre consolation pour les acheteurs potentiels toujours aux prises avec des coûts d'emprunt historiquement élevés.
« La récente baisse des taux ne s'est pas encore traduite par un volume de transactions significatif », a noté un économiste senior du logement au sein d'une grande institution financière, s'exprimant sous couvert d'anonymat. « Nous assistons au scénario classique où les taux ne baissent pas assez rapidement pour compenser les défis persistants d'abordabilité créés par les prix élevés des logements. »
Rendements du Trésor et politique de la Fed : la mécanique derrière le mouvement
Le principal moteur du recul des taux est le mouvement récent du rendement des bons du Trésor à 10 ans, qui est passé de 4,58 % à 4,35 % au cours des dernières semaines. Ce recul de 23 points de base (pb) influence directement la fixation des prix des prêts hypothécaires, car les prêteurs fixent généralement les taux hypothécaires à long terme avec un écart par rapport au rendement des bons du Trésor à 10 ans.
Notamment, ce mouvement s'est produit sans action de la Réserve fédérale (Fed), qui a maintenu son taux d'intérêt directeur entre 5,25 % et 5,50 % pendant plusieurs mois. Cette divergence souligne comment la partie longue de la courbe des rendements intègre de plus en plus un risque de récession plutôt que des pressions inflationnistes – une distinction subtile mais critique pour les acteurs du marché.
Les données d'inflation de mai ont fourni un contexte supplémentaire à ce changement, l'IPC de base hors logement n'ayant augmenté que de 1,8 % sur un an, suggérant que si l'inflation globale reste supérieure à l'objectif de 2 % de la Fed, les pressions sur les prix diminuent progressivement dans des secteurs clés.
L'état paradoxal du marché immobilier
La caractéristique la plus frappante du paysage immobilier actuel est peut-être l'augmentation substantielle des logements disponibles. L'offre actuelle a atteint son plus haut niveau en cinq ans, avec une augmentation de 16,7 % des annonces nationales MLS par rapport à l'année dernière. La métrique des mois d'approvisionnement a enfin franchi le seuil de 3,0 – un niveau inédit depuis avant la pandémie.
Pourtant, cette expansion des stocks n'a pas déclenché une augmentation correspondante des transactions. Les volumes de demandes de prêts hypothécaires restent modérés malgré le recul des taux, les demandes d'achat et de refinancement étant toutes deux en baisse au cours des dernières semaines. Selon les données de la Mortgage Bankers Association, bien que les demandes aient rebondi de 12,5 % d'une semaine sur l'autre après le creux du Memorial Day, le volume total des prêts émis est toujours inférieur de 28 % au rythme de l'année dernière.
Cette déconnexion révèle un marché pris entre des forces opposées : une augmentation des stocks qui devrait théoriquement avantager les acheteurs, contrebalancée par des contraintes d'abordabilité persistantes qui maintiennent de nombreux acteurs à l'écart.
L'« effet de verrouillage » et son impact durable
Un phénomène qui continue de façonner la dynamique du marché est ce que les experts du secteur appellent l'« effet de verrouillage ». Avec environ 88 % des prêts hypothécaires en cours portant des taux inférieurs à 4 %, de nombreux propriétaires sont réticents à vendre et à sacrifier leur financement avantageux.
« Nous assistons essentiellement à un marché bifurqué », a expliqué un analyste du marché immobilier. « Les propriétaires actuels avec des prêts hypothécaires à moins de 4 % restent chez eux plutôt que d'améliorer ou de déménager, tandis que les primo-accédants sont confrontés à la fois à des taux élevés et à des prix accrus – une combinaison particulièrement difficile. »
Cette dynamique a créé des gagnants et des perdants au sein de l'écosystème du logement. Les chaînes de rénovation domiciliaire et les REIT (sociétés d'investissement immobilier cotées) de maisons unifamiliales en location ont bénéficié de ce phénomène, car les propriétaires choisissent de rénover plutôt que de déménager. Inversement, les assureurs de titres et les plateformes de courtage basées sur des commissions ont eu du mal face à la réduction des volumes de transactions.
La mécanique du marché : pourquoi les taux hypothécaires n'ont pas baissé davantage
Malgré la baisse du rendement du Trésor, les taux hypothécaires n'ont pas autant diminué que certains pourraient s'y attendre. L'écart entre le rendement du Trésor à 10 ans et le taux hypothécaire à 30 ans s'élève actuellement à environ 245 points de base – nettement plus large que les normes historiques.
Cet écart élargi reflète plusieurs facteurs techniques affectant le marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). L'écart ajusté aux options (OAS) des titres à coupon courant sur 30 ans s'est élargi à environ 80 points de base, bien au-dessus de la médiane sur cinq ans de 25 points de base. Cette dépréciation est principalement due à l'offre, car les banques et la Réserve fédérale continuent d'être des vendeurs nets de titres hypothécaires.
« La convexité négative est de nouveau en jeu », a observé un stratégiste des titres à revenu fixe. « Les baisses de taux n'entraînent des refinancements plus rapides que pour les petites cohortes de 2024-2025, tandis que le risque global de remboursement anticipé reste relativement faible. »
La voie à suivre : trois scénarios pour les taux
Alors que les acteurs du marché naviguent dans cet environnement, trois scénarios potentiels se dessinent pour le reste de 2025 :
Scénario d'atterrissage en douceur (50 % de probabilité) : L'issue la plus probable voit le rendement du Trésor à 10 ans fluctuer entre 4,20 % et 4,60 %, maintenant les taux hypothécaires à 30 ans dans la fourchette de 6,6 % à 7,1 %. Ce scénario suppose que l'inflation continue de se modérer pour atteindre la fourchette de 2,5 % à 3 % tandis que la Fed maintient sa position politique actuelle.
Ré-accélération de l'inflation (25 % de probabilité) : Si les effets de répercussion des tarifs douaniers s'intensifient ou si les prix de l'énergie grimpent, le rendement à 10 ans pourrait dépasser 4,80 %, poussant les taux hypothécaires au-dessus de 7,3 %. Cela freinerait davantage l'activité du marché du logement et potentiellement déclencherait des corrections de prix sur les marchés surchauffés.
Cycle de baisse des taux en cas d'atterrissage brutal (25 % de probabilité) : Si la croissance de l'emploi stagne (créations d'emplois inférieures à 50 000) ou si l'activité manufacturière se contracte fortement (ISM inférieur à 45), la Fed pourrait initier des baisses de taux, ramenant le rendement à 10 ans en dessous de 3,75 % et les taux hypothécaires vers 6,3 %. Bien que cela améliorerait l'abordabilité, cela interviendrait au milieu de défis économiques plus larges.
Implications pour l'investissement : naviguer dans un paysage en mutation
Pour les professionnels de l'investissement qui suivent ce secteur, plusieurs opportunités stratégiques méritent d'être considérées :
Les titres adossés à des créances hypothécaires d'agence offrent actuellement des écarts ajustés au risque attrayants sur les marchés du crédit liquides, bien que la sélection des coupons soit importante. Les titres à coupon spécifié de 6 % et 6,5 % pourraient offrir de meilleures caractéristiques de couverture que les coupons inférieurs.
Du côté des actions, les constructeurs immobiliers avec des filiales hypothécaires captives (comme DHI et LEN) semblent bien positionnés pour faire face aux défis du marché grâce à des rachats de taux et des gains de parts de marché. En revanche, les émetteurs purs et les petites REIT hypothécaires sont confrontés à des vents contraires persistants en raison de la réduction des volumes d'émission.
La trajectoire des prix de l'immobilier suggère la prudence. Après des années d'appréciation, l'indice national Case-Shiller pourrait tomber en territoire négatif sur un an d'ici le quatrième trimestre 2025, les grandes villes de la « Sun Belt » pouvant connaître les ajustements les plus significatifs, car les niveaux de stocks ont augmenté de 30 % à 40 % dans ces régions.
Alors que les taux hypothécaires poursuivent leur modeste déclin, le marché immobilier semble lentement pencher en faveur des acheteurs pour la première fois depuis des années. Pourtant, la voie vers une véritable reprise des volumes de transactions nécessite probablement que les taux passent sous la barre des 6 % – un seuil qui reste dépendant des conditions économiques générales et des décisions de politique de la Réserve fédérale dans les mois à venir.
Thèse d'investissement
| Catégorie | Points clés |
|---|---|
| Taux hypothécaires | Taux fixe sur 30 ans à 6,81 % (plus bas sur 4 semaines), tiré par les rendements du Trésor (sur 10 ans à 4,365 %). L'écart primaire-secondaire est d'environ 245 pb. Le taux des fonds fédéraux reste à 5,25-5,50 %. |
| Pourquoi les taux baissent | - Prime de terme du Trésor : Prix de récession, pas l'IPC. Le rendement sur 10 ans est en baisse de 23 pb par rapport au sommet de mai. - Données macroéconomiques : Désinflation (IPC hors logement +1,8 % en glissement annuel), mais pas encore de baisses de la Fed. - Orientations de la Fed : Baisse de 50 pb « éventuellement », mais pas de virage accommodant. - Demande hypothécaire : Demandes MBA en hausse de +12,5 % en glissement hebdomadaire, mais les émissions toujours en baisse de -28 % en glissement annuel. |
| Marché immobilier | - Offre : Annonces en hausse de +16,7 % en glissement annuel (plus haut sur 5 ans). - Demande : Offres d'achat en baisse d'un tiers par rapport au pic de 2022. - Prix : Appréciation annuelle des prix des logements (HPA) +1 %, mais la composition des nouvelles constructions masque les baisses. - Incitations des constructeurs : Les rachats de taux exercent une pression sur les marges. |
| Titres hypothécaires d'agence & écarts | - OAS sur 30 ans : Environ 80 pb (contre une médiane sur 5 ans de 25 pb). - Convexité négative : Risque de remboursement anticipé faible. - Idée de transaction : Achat de GNMA 6s, éviter les UMBS 4s/4.5s. |
| Angles d'investissement en actions | - Gagnants : Chaînes de rénovation, REIT de logements unifamiliaux en location, prestataires de services fintech. - Perdants : Assureurs de titres, petits constructeurs, REIT hypothécaires. - Stratégie de paire : Achat de LEN, vente de RITM. |
| Perspectives des taux | - Atterrissage en douceur (50 %) : Sur 10 ans 4,20-4,60 %, hypothécaire 6,6-7,1 %. - Ré-accélération inflation (25 %) : Sur 10 ans >4,80 %, hypothécaire >7,3 %. - Atterrissage brutal (25 %) : Sur 10 ans <3,75 %, hypothécaire <6,3 %. |
| Points à retenir stratégiques | 1. Le rallye facile est terminé ; les ba |